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Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer

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Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer

Ab 01.01.2016 dient als Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch der Grundstückswert (nicht mit dem bis 31.12.2015 geltenden „gemeinen Wert“ zu
verwechseln). Der Grundstückswert kann wie folgt berechnet werden:

  • Der Grundstückswert kann durch Addieren des dreifachen Bodenwerts und des Gebäudewertes ermittelt werden. Die dazu notwendigen Faktoren und andere Modalitäten
    werden durch eine eigene Verordnung, die zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht erlassen wurde, geregelt.
  • Ermittlung des Grundstückswerts mittels eines geeigneten Immobilienpreisspiegels.
    Welcher Immobilienpreisspiegel dabei heranzuziehen ist, soll ebenfalls in der zu erlassenden Verordnung bestimmt werden.
  • Ermittlung des Grundstückswerts durch ein von einem (allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten) Immobiliensachverständigen erstelltes Gutachten. Wesentlich wird dabei sein, dass Gutachten von Nichtsachverständigen bzw. Immobilien-maklern nicht ausreichend sind, die Richtigkeit des ermittelten Grundstückswertes zu gewährleisten.

Zu keiner Änderung gegenüber der bisherigen Rechtslage kommt es inbes. im Fall des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes, bei Umgründungsvorgängen etc.

Neu ist die Unterscheidung in entgeltliche und unentgeltliche Erwerbe. Ein unentgeltlicher Erwerb liegt dann vor, wenn der Wert der Gegenleistung maximal 30% des Grundstückswerts beträgt. Eine etwaige Gegenleistung (Einräumung eines Wohn- oder Fruchtgenussrechts) ist unbeachtlich. Ausgehend vom Grundstückswert wird die Grunderwerbsteuer anhand des Stufentarifs ermittelt.

Zu beachten ist hier, dass sowohl jeder Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes, bei Erwerben von Todes wegen oder von Wohnungseigentum bei Tod des
Partners steuerrechtlich als ein unentgeltlicher Erwerb, und zwar unabhängig von einer Gegenleistung, anzusehen ist!

Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn der Wert der Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswerts liegt. Dabei ist eine Aufteilung des Erwerbs in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil vorgesehen. Hinsichtlich des entgeltlichen Teils kommt der Normaltarif in Höhe von 3 %, beim unentgeltlichen Teil hingegen der Stufentarif zur Anwendung. Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt zudem vor, wenn ein Grundstück außerhalb des Familienverbandes übertragen wird und der Wert der Gegenleistung nicht ermittelt werden kann. Der Wert der Gegenleistung beträgt dann nach dem Gesetz 50% des Grundstückswerts. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Hälfte des Grundstückswerts mit dem Stufentarif, die andere mit dem Normaltarif (3,5%) besteuert wird.

Ein entgeltlicher Erwerb liegt schließlich vor, wenn die Gegenleistung 70% des Grundstückswerts übersteigt. Dieser Erwerb unterliegt dem regulären Grunderwerbsteuersatz in Höhe von 3,5%.
Ab 01.01.2016 kommt bei unentgeltlichen Erwerben (ebenso beim unentgeltlichen Teil teilentgeltlicher Erwerbe) der Stufentarif zur Anwendung.
Der Stufentarif beträgt bis zu einem Grundstückswert von

  • € 250.000,-- 0,5%
  • € 400.000,-- 2%
  • darüber 3,5%.

Beispiel:
die Mutter schenkt ihrem Sohn ein Stadthaus (Wert € 770.000,--). Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt:

  • 0,5 % von € 250.000 = € 1.250,--
  • 2% von € 150.000 = € 3.000,--
  • 3,5% von € 370.000 = € 12.950,--
  • Summe: € 17.200,--

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass nach dieser Ermittlungsart (Stufentarif) alle unentgeltliche Erwerbe innerhalb der letzten fünf Jahre von denselben Personen
zusammenzurechnen sind.

Beispiel:
ein Vater schenkt seinem Sohn und dessen Lebensgefährtin eine Eigentumswohnung (Wert: € 200.000,--). Die Grunderwerbsteuer beträgt jeweils 0,5% von € 100.000,-- somit jeweils € 500,--.

Nach drei Jahren verstirbt der Vater und hinterlässt seinem Sohn sein Einfamilienhaus (Wert € 430.000,--). Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt:

  • 0,5 % von € 150.000,-- = € 750,--
  • 2% von € 280.000,-- = € 5.600,--
  • Summe: € 6.350,--.

Steuerbefreiungen gibt es bezüglich des Erwerbs zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern zur Schaffung oder Errichtung einer gemeinsamen Wohnstätte sowie bei Betriebsübertragungen. Im letzteren Fall wird der Freibetrag von bisher € 365.000,-- auf € 900.000,-- angehoben.

Bei einer Übertragung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks innerhalb des Familienverbandes ändert sich am bisherigen Freibetrag in Höhe von € 365.000,-- nichts, sofern keine Gegenleistung vorliegt oder diese nicht ermittelt werden kann oder der Einheitswert des Grundstücks höher ist als der Wert der Gegenleistung. Bemessungsrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Einheitswert des Grundstücks abzüglich des Betriebsfreibetrags. Der Steuersatz beträgt 2%.

Wird zugleich mit der Schenkung ein Fruchtgenussrecht (allenfalls kombiniert mit einem Veräußerungs- und Belastungsverbot) zu Gunsten des Geschenkgebers vertraglich vereinbart, ist aus einkommenssteuerrechtlicher Sicht besondere Vorsicht geboten! Aus grunderwerbsteuerrechtlicher Sicht ändert sich zwar nichts, jedoch ist die ertragsteuerliche Komponente zu beachten!
Dadurch wird bewirkt, dass dem Geschenkgeber die Einkünfte aufgrund des eingeräumten Fruchtgenussrechtes dem Geschenkgeber weiterhin zukommen, der Geschenknehmer hingegen ist Eigentümer der Liegenschaft. Steuerlich bewirkt dieses „Auseinanderfallen“, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht beim Geschenknehmer, sondern weiterhin beim Geschenkgeber erfasst werden.

Die so genannte AfA- Berechtigung (Absetzung für Abnutzung von Wirtschaftsgütern) kommt hingegen nicht dem Geschenkgeber, sondern dem Geschenknehmer als Eigentümer und damit als Inhaber der Einkunftsquelle zu. Dies bedeutet aber, dass der Geschenknehmer die AfA nicht geltend machen kann, da dies aus steuerlicher Sicht als Liebhaberei (aufgrund der laufenden Verlustsituation) zu beurteilen ist. Umgekehrt sind die Einkünfte des Geschenkgebers aufgrund der Vermietung und Verpachtung steuerrechtlich nicht geeignet, ihm die Zurechnung der Einkunftsquelle zu ermöglichen, weshalb er keine Berechtigung zur Geltendmachung der jährlichen AfA hat.
Daher ist der vertragsverfassende Rechtsanwalt gefordert, durch entsprechende Vertragsklauseln die Vertragsparteien in ihrem Vermögen optimal abzusichern!

Liegenschaften mit hohen Verkehrswerten sollten im Familienverband noch vor dem 01.01.2016 übertragen werden, wobei der Vertrag jedenfalls vor diesem Stichtag abgeschlossen werden muss. Werden Liegenschaften im engen Familienkreis unentgeltlich übertragen, ist derzeit noch der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen.


Mag.Dr. Erich Keber Rechtsanwalt

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